§ 1. La somma garantita.
§ 2. Gli interessi.
§ 3. Le spese.
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§ 1. La somma garantita.
L’ipoteca è un diritto reale di garanzia[1] che ha efficacia anche nei confronti di chi acquista l’immobile dopo l’iscrizione della stessa (c.d. diritto di sequela o seguito[2]), per cui ben può essere iniziata l’espropriazione forzata da parte del creditore ipotecario a danno del terzo acquirente (art. 2808 c.c.)[3].
Ma entro quali limiti il terzo acquirente può subire l’espropriazione del creditore ipotecario?
È fuor di dubbio, anzitutto, che la garanzia del terzo acquirente è limitata all’importo dell’ipoteca[4] [5], salvo che – ovviamente – egli non abbia prestato pure una garanzia personale[6].
Tuttavia, secondo l’art. 2838, co. 2, c.c. “qualora tra la somma enunciata nell’atto e quella enunciata nella nota vi sia divergenza[7], l’iscrizione ha efficacia per la somma minore”[8] [9]. In caso di tale discordanza, il creditore rimarrà esposto ad un’azione di accertamento della nullità parziale dell’iscrizione[10], ovvero ad una riduzione dell’ipoteca, essendo pure configurabile una eventuale responsabilità per danni del creditore che abbia iscritto una somma eccessiva rispetto al credito vantato[11]. Autorevole dottrina[12], nel sottolineare che l’articolo in parola costituisce “svolgimento ed applicazione” dell’art. 2809 c.c. [13], evidenzia come il debitore sia tutelato dall’istituto della riduzione di cui agli artt. 2872-7 c.c.
Presupposto per la riduzione è che la somma determinata dal creditore nell’iscrizione ecceda il quinto quella che l’autorità dichiara dovuta (art. 2874 c.c.)[14].
Se il creditore non presta spontaneamente il proprio consenso alla riduzione, il debitore e il terzo acquirente hanno il diritto (potestativo) di richiederla in via giudiziale, con procedimento contenzioso da instaurarsi nei confronti del creditore iscritto. Tale domanda non è più proponibile dopo il pignoramento, applicandosi in tal caso l’art. 558 c.p.c. [15].
§ 2. Gli interessi.
Dal carattere della c.d. specialità ipotecaria quanto al credito, nei suoi due aspetti concernenti la determinatezza del credito e l’indicazione della somma iscritta, discende, in linea di principio, l’impossibilità di estensione dell’ipoteca agli accessori del credito e della somma garantita: ciò si può ricavare a contrario anche dall’art. 2855 c.c. che disciplina alcune tassative ed eccezionali ipotesi in cui, viceversa, è prevista un’estensione ope legis dell’ipoteca ad alcuni accessori del credito. In applicazione del principio ora enunciato, i crediti accessori potranno essere coperti da ipoteca solo ove venga presa un’autonoma iscrizione[16]. I limiti di cui all’art. 2855 c.c. quanto agli interessi trovano la propria ratio in esigenze di tutela del terzo acquirente, il quale non può sapere quando il credito verrà esatto – non sussistendo un obbligo alla scadenza –, ed un eccessivo accumulo di interessi potrebbe creare nel terzo acquirente incertezze sull’effettiva misura della sua responsabilità[17].
L’art. 2855, co. 2, c.c. [18] dispone che “l’iscrizione di un capitale che produce interessi fa collocare nello stesso grado gli interessi dovuti, purché ne sia enunciata la misura nell’iscrizione”[19]. La norma citata aggiunge altresì che “la collocazione degli interessi è limitata alle due annate anteriori e a quella in corso al giorno del pignoramento, ancorché sia stata pattuita l’estensione ad un maggior numero di annualità”[20]. In altri termini, e nonostante la scarsa chiarezza letterale della norma, gli interessi dovuti dal terzo acquirente sono quelli la cui percentuale è stata indicata nella nota di iscrizione dell’ipoteca[21] e “limitatamente alle due annualità di interessi anteriori al pignoramento, nonché all’annata in corso alla data del pignoramento”[22]. Sul punto la giurisprudenza esige una esatta determinazione degli interessi convenzionali, in forza di un tasso chiaramente espresso[23]; né è sufficiente l’indicazione che si tratta di un capitale fruttifero, poiché in tal caso non vi è alcuna estensione della garanzia ipotecaria nemmeno per il tasso legale[24]. La giurisprudenza ha negato che si possa configurare un diritto ad interessi ulteriori rispetto a quelli previsti dalla disposizione in commento, richiedendone la corresponsione al terzo acquirente del bene ipotecato, mediante l’applicazione degli artt. 1193-4[25] e, inoltre, al fine di evitare facili elusioni della norma, il legislatore ha previsto espressamente la nullità di un patto di iscrizione preventiva per maggiori annualità arretrate di interessi, in qualunque forma sia redatto[26] [27].
Alle osservazioni che precedono deve aggiungersi che il terzo acquirente non può essere condannato ad adempiere le obbligazioni nascenti dal rapporto garantito da ipoteca, come ad esempio gli interessi prodotti dal credito a garanzia del quale era stata concessa l’ipoteca[28].
Si ricordi, infine, che – alla luce dell’art. 2859 c.c. – il terzo acquirente può esercitare tutte le eccezioni relative al credito e spettanti al debitore, intervenendo nel processo esecutivo[29].
§ 3. Le spese.
Per quanto riguarda le spese, secondo l’art. 2855, co. 1, c.c., “l’iscrizione del credito fa collocare nello stesso grado le spese dell’atto di costituzione di ipoteca, quelle di iscrizione, e rinnovazione e quelle ordinarie occorrenti per l’intervento nel processo di esecuzione; per il credito di maggiori spese giudiziali le parti possono estendere l’ipoteca con patto espresso, purché sia presa la corrispondente iscrizione”[30].
In particolare, “non può riconoscersi la collocazione in sede ipotecaria del credito per spese di registrazione del decreto ingiuntivo; mentre le spese per l’iscrizione dell’ipoteca giudiziale sono garantite purché specificamente iscritte”[31]. Inoltre, “sia le spese liquidate nel decreto ingiuntivo, sia le spese di registrazione del titolo, possono essere collocate in via ipotecaria solo ove vi sia una corrispondente autonoma iscrizione”[32].
Ovviamente, la tutela del terzo acquirente in caso di esecuzione oltre i limiti sopra indicati presuppone una opposizione all’esecuzione[33] ed avrà come legittimi e necessari contraddittori sia il debitore che il creditore ipotecario[34].
NOTE:
[1] In dottrina, per tutti, v. Galgano, Manuale, p. 370 e ss.
[2] V. Torrente, Manuale, pag. 482; v. , pure, Gazzoni, Manuale, pag. 631 e ss.
[3] Si suole affermare che l’espropriazione del terzo acquirente costituisce un caso di evizione (art. 1482, co. 3, c.c.) sicché al terzo spetta la relativa garanzia contro il suo dante causa: v. Bigiavi, Le ipoteche, pag. 794.
[4] Secondo F. del Giudice, I codici esplicati, art. 2809 c.c., “è questo il c.d. principio di determinatezza del credito garantito, che dà luogo ad una determinazione obbligatoria specifica dei limiti fino a cui il vincolo può valere”.. Bigiavi, Le ipoteche, pag. 168, aggiunge che “la somma per la quale viene presa l’iscrizione, e che deve essere indicata nella nota, non si identifica con l’importo del credito garantito, ma funge da limite massimo della garanzia, in correlazione con l’esigenza di tutelare l’affidamento dei terzi, fondato sulle risultanze dei registri immobiliari”.
[5] Il principio è chiaramente espresso da Cass. 8 giugno 1995 n. 6471, secondo cui il vincolo della garanzia ipotecaria opera in danno del terzo acquirente solo nei limiti della somma per le quali è iscritto, per cui il creditore che ha eseguito il pignoramento dell’immobile presso il terzo proprietario non può far valere il suo credito sulla somma ricavata dalla vendita per so
mme eccedenti i predetti limiti. Sull’importo garantito, v. oltre.
[6] Il terzo acquirente (così come il terzo datore di ipoteca) non subentra al debitore nel vincolo obbligatorio, né assume alcuna obbligazione nei confronti del creditore ipotecario, poiché si limita a destinare il suo immobile al soddisfacimento del credito: v., in giurisprudenza, Cass. 30 maggio 1995 n. 6052; Cass. 14 marzo 1980 n. 1723; in dottrina, v. Bigiavi, Le ipoteche, pag. 772 e 783-4.
[7] Tale divergenza può dipendere da un accordo delle parti, da un arbitrio del creditore o ad un errore: v. Bigiavi, op. cit., pag. 170.
[8] L’arbitrio o l’errore del creditore di cui alla nota che precede sono rilevabili d’ufficio in sede di espropriazione: v. Bigiavi, op. cit., pag. 176.
[9] La ratio della norma è quello di tutelare il debitore da arbitri o errori del creditore dopo l’iscrizione, con la chance della riduzione della somma ipotecata: v. F. del Giudice, Codice civile esplicato, art. 2838 c.c.
[10] V. App. Catanzaro 18 aprile 1961.
[11] V. Bigiavi, op. cit., pag. 176.
[12] Cendon, Commentario al codice civile, art. 2838 c.c., pag. 418.
[13] Secondo l’art. 2809 c.c., “l’ipoteca deve essere iscritta su beni specialmente indicati e per una somma determinata in denaro”.
[14] v. Bigiavi, op. cit., pag. 844.
[15] v. Bigiavi, op. cit., pag. 849
[16] v. Bigiavi, op. cit., pag. 176-7.
[17] v. Bigiavi, op. cit., pag. 183.
[18] Sull’applicabilità di tale articolo all’ipoteca giudiziale, v. Gorla, op. cit.
[19] Secondo l’art. 2839 c.c., intitolato “Formalità per l’iscrizione dell’ipoteca”, la nota deve indicare gli interessi e le annualità che il credito produce. Tale requisito si fonda sul fatto che si vuole evitare che il terzo acquirente sia costretto ad indagini troppo onerose, da estendersi al di fuori delle risultanze dei registri immobiliari, circa l’esistenza ed entità degli interessi: v. Bigiavi, op. cit., pag. 193, App. Firenze 15 aprile 1965, Trib. Napoli 31 maggio 1991.
[20] La ratio di questa norma è quella di evitare l’accumulo di annualità eccessive di interessi, “danneggiando in tal modo il terzo acquirente”: F. del Giudice, op. cit., art. 2855 c.c., pag. 1556; v.. pure, Cendon, op. cit., art. 2855 c.c., pag. 447, Gorla. V. infine Bigiavi, op. cit., pag. 189, ove si citano a conforto i seguenti autori: Gentile, Rubino, Zanelli, Mattiace.
[21] Non è sufficiente che il carattere fruttifero del credito emerga dal titolo costitutivo dello stesso, né si può ritenere sufficiente un’indicazione per relationem della misutra degli interessi effettuata con riferimento al titolo (Trib. Reggio Emilia 20 giugno 1988): v. Bigiavi, op. cit., pag. 193, Chianale.
[22] V. Cendon, op. cit., art. 2855 c.c., pag. 446; v., altresì, Bigiavi, op. cit., pag. 188.
[23] Corte Appello Perugia 3 giugno 1980; Cendon, op. cit., art. 2855 c.c., pag. 447.
[24] Cendon, op. cit., art. 2855 c.c., pag. 447, Gorla, Tamburino.
[25] Cendon, op. cit., art. 2855 c.c., pag. 448.
[26] v. Bigiavi, op. cit., pag. 189.
[27] Con riferimento agli interessi, norma di capitale importanza è contenuta nell’art. 2948 c.c., secondo cui gli interessi si prescrivono in cinque anni. Concordanza di opinioni vi è sul fatto che la norma in esame riguardi qualsivoglia tipo di interessi e, perciò, tanto i legali quanto i convenzionali, i moratori quanto i compensativi: Cass. 521/66; Cendon, op. cit., art. 2948 c.c., pag. 682.
[28] Cass. 30 maggio 1995 n. 6052.
[29] v. Bigiavi, op. cit., pag. 778.
[30] Soltanto alle spese indicate dalla norma va applicata l’estensione di cui al 1° comma: per le altre è possibile estendere la garanzia ipotecaria attraverso un patto espresso: v. F. del Giudice, op. cit., art. 2855 c.c., pag. 1556.
[31] V. Tribunale Roma 7 giugno 1985.
[32] V. Tribunale Udine, 27 maggio 1996; Bigiavi, op. cit., pag. 186.
[33] Il capo primo del titolo quinto – delle opposizioni – del libro terzo del c.p.c. (art. 615 e ss.) si intitola appunto “Delle opposizioni del debitore e del terzo assoggettato all’esecuzione”. Cfr., sul punto, Mandrioli, Corso, Vol. III, pag. 134, nota 2, che si richiama a Cass. 4 settembre 1985 n. 4612.
[34] Cass. n. 4607/1994; Cass. n. 2347/1976.
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